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涉房”企业迎上市潮 IPO之路荆棘重重

文章来源: 添加时间:2020-07-02

   6月下旬以来,涉房企业的IPO热潮继续升温。据不完全统计,今年以来,已有中宏控股、大唐地产、祥生控股、实地地产、三巽控股、领地集团、金辉控股等大约20家涉房企业陆续向港交所提交上市申请函。仅6月29日,就有港龙中国地产、正荣服务、绿城管理等3家涉房企业同步开启全球发售,世茂服务和金科智慧服务则向港交所递交了招股书。

  不过就现状而言,对于涉房企业来说,“敲钟”上市路通常荆棘重重,即便顺利通过递表、问询、聆讯,上市的涉房企业或许还要面对认购不足、开盘遇冷、股价破发等考验。

  “涉房”企业上市潮不断 

  在赴港上市的企业中,不乏体量较大房企。譬如,作为房企千亿阵营最后一家未上市的内房企业,2019年祥生控股的销售金额超1225亿元,排在中指院发布的房企排行榜中第25位。若其上市成功,其或将成为今年年内最大的内房新股。

  不过总体而言,赴港上市的涉房企业中,区域型的“蚊型房企”占大多数。例如,根植于安徽省的三巽集团,2018年年销售规模刚过百亿元, 2019年营收仅为31.09亿元;上坤地产则扎根上海,主要布局长三角地区,2019年营收额为75亿元。

  与此同时,不少房企分拆的业务板块纷纷上市,其中物管企业备受资本市场追捧,成为本轮上市潮中不可忽视的力量。今年上半年,弘阳服务、金融街物业、建业新生活、烨星集团等多家物业企业通过港交所聆讯。合景泰富集团旗下合景悠活、正荣集团旗下正荣服务、金科旗下金科智慧服务、荣盛旗下荣万家等物业企业也在近期递交了招股书。

  6月30日,尽管再次声明万科物业目前没有上市计划,但万科总裁兼首席执行官祝九胜同时表达了对业务板块拆分上市的“美好愿望”:“我们每个独立的业务都希望实现独立上市,因为上市后世界上优秀的机构都会注意到。”

  事实上,万科的 “愿望”正被有的同行抢先。2月28日,绿城管理发布IPO招股书,其被称为“代建第一股”,收入主要来自三大业务商业代建、政府代建和其他业务。此外,6月24日,雅居乐公告称要分拆园林景观公司雅城独立上市。资料显示,2019年,雅城50.92亿元收入中,三成来自园林景观,七成来自家居装饰。

  缘何扎堆上市? 

  事实上,涉房企业扎堆上市,其实是国内房地产行业基于“房住不炒”的大方针及融资不利的大环境,再叠加行业天花板显现、疫情影响、行业集中度上升、行业竞争加剧、企业生存压力加大等多项因素综合影响的结果。

  在疫情特殊时期,一方面,政府的宽松政策也为谋求上市的企业提供了一定的空间,柏文喜表示,“目前市场的有利之处在于,各国央行为了逆周期调节和对抗疫情释放了较大的流动性,在通胀隐忧之下,拥有较多硬资产的房企具有抗通胀概念,此时上市有较大的利好。”另一方面,在后疫情时代,企业发展压力增大,这波上市热潮和之前相比有着明显不同,“之前是更多的是出于企业发展和融资的需要,而目前融资保生存可能才是最重要的动因。”

  据中原地产研究中心统计数据显示,在一季度美元融资井喷后,受海外疫情影响,4-5月房企融资锐减,6月单月多家房企再次发行美元债,合计金额高达63.3亿美元。23笔海外美元融资中,有8笔融资成本超过10%,融资成本高企。卢文曦亦表示,如今市场管控趋严,企业融资难度加大,上市企业资金相对来说比较有保障,包括配股融资等都会有相应的背书。

  不过,柏文喜指出,不同类型的涉房企业上市目的也有所区别。他表示,此时启动上市的中小型房企更多是为谋粮草保生存,而之前的上市房企分拆旗下业务板块上市,是为了打造更多的融资平台,或为助力业务板块自身发展,或其以市值管理为诉求。

  背负高负债 上市闯关难 

  不过涉房企业的IPO之路并非一帆风顺。

  从上市递表的房企来看,多数企业负债率高攀。就港龙中国而言,其2017年、2018年及2019年的资产负债比率分別为98.8%、122.1%及172.6%,截至2020年3月31日,资产负债率进一步飙升至287%。再观实地地产,近三年来,其净资产负债率尽管由截至2017年的3809%减至2018年的533%,但截至2019年12月31日,其资产负债率仍为225%。同样,大唐地产2017-2019年的净负债比率亦分别为1087.9%、408.8%及119.2%。公开资料显示,2019年中国百强房企平均资产负债率仅为78.7%。

  或许正是如此,不少涉房企业的IPO闯关之路都颇为曲折。6月29日,港龙中国终于迎来全球发售,实际上这已是其第二次递表。无独有偶,万创国际四次IPO闯关失败,海伦堡中国、奥山控股两次IPO未果,三巽控股与大唐地产也在2019年递表失效后分别于4月、5月底二度递表。

  “企业在上市过程中,一方面会面临是否要根据市况调整发行条件或接受对自己不利的发行条件,”柏文喜表示,另一方面企业还需要迅速调整行为方式以遵守上市公司公开透明运行规则,追求利润来转向市值管理这一企业经营目标,这些对冲击IPO的企业而言都是重大调整的挑战。

  而上市后的企业也并不轻松,“上市是一回事情,但是资本市场会不会买账,又是另外一回事,” 卢文曦表示,房地产行业进入白银时代,马太效应加剧,小企业空间受到挤压,前景难测。柏文喜同时指出,上市公司治理需要符合公众公司规范透明的要求,还需要维持持续的业绩和市值的稳定增长,同时要不断强化企业的可持续发展能力,这些都是房企上市后所面临的主要压力。

  事实证明,近年来,不少涉房企业上市并不受资本市场青睐,很多上市企业公开认购期间就出现认购不足、募集资金较少,上市后面临破发、股价大幅跳水的现象也不少。例如,德信中国、银城国际、天保集团等企业在上市后首日即出现跌破发行价、首次公开认购不足的情况。

  目前看来,尽管部分涉房企业将上市视为融资的“救命稻草”,但对谋划上市的企业而言,如何平衡规模、负债与利润,同时遵守上市企业公司治理,获得投资者的青睐,是其必须攻克的难题。

  文/白志敏(责编:高雅)